Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Najczęściej w odpowiedzi usłyszymy definicję ustawową:
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali (w budynku wielolokalowym), powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia własności przynajmniej jednego lokalu.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ogół właścicieli
Co to jednak oznacza dla kogoś, kto właśnie kupił mieszkanie?
Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali. Musi ich być przynajmniej dwóch. W przypadku budynków zarządzanych przez piekarski ZGM, właścicielami lokali są Gmina Piekary Śląskie oraz przynajmniej jedna osoba fizyczna (najczęściej najemca, który kupił mieszkanie od Gminy). W wielu budynkach właścicieli jest więcej. Bywa tak, że na 50 lokali w budynku, 30 zostało wykupionych. Mamy wtedy 31 właścicieli (30 indywidualnych i 1 zbiorowego – Gminę). Niezależnie od liczby właścicieli ich prawa i obowiązki są takie same, a jedynym ograniczeniem jest wielkość udziału w nieruchomości wspólnej (udział każdego właściciela lokalu wyliczony zostaje w trakcie przygotowania lokalu do pierwszej sprzedaży, albo jest efektem inwentaryzacji wszystkich lokali w budynku – jako bardzo istotny parametr dla każdej nieruchomości wpisany jest do jej Księgi Wieczystej).
Właściciel lokalu jednocześnie jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, czyli tych części nieruchomości, które służą do użytku więcej niż jednego właściciela lokalu. Są to m.in. działka gruntu, chodniki, elementy konstrukcji budynku, klatki schodowe, ganki piwniczne, pomieszczenia pralni, suszarni, strychów, instalacje: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, ciepłej wody. Często, aby uniknąć konfliktów pomiędzy właścicielami, podejmowane są uchwały szczegółowo określające granice nieruchomości wspólnej. W przypadku ZGM granice nieruchomości określa regulamin wspólnoty.
Właściciele lokali podejmują decyzje związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym budynku. Jedną z najważniejszych jest określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną – najczęściej stosowany to powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.
Wybrany zarząd lub zarządca prowadzi sprawy wspólnoty mieszkaniowej w zakresie zwykłego zarządu, oraz pełnomocnictw określonych przez właścicieli lokali. We wszystkich sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu decyzje zobowiązani są podjąć właściciele lokali w formie uchwały. Są także zobowiązani do ustanawiania zasad rozliczeń energii cieplnej dostarczanej do budynku, oraz zasad rozliczenia kosztów zakupu zimnej wody i odprowadzenia ścieków.
Właściciele lokali mogą przyjąć regulamin wspólnoty mieszkaniowej (w niektórych wspólnotach nazywany statutem). Stanowi on uszczegółowienie wielu różnych przepisów i daje właścicielowi lokalu wskazówki jak rozwiązane są różne problematyczne sytuacje w jego wspólnocie.
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej proponuje wspólnotom przyjęcie regulaminu o następującej treści – regulamin wspólnoty przykład.
Jak podejmowane są decyzje we wspólnocie?
Przynajmniej raz w roku odbywa się zebranie właścicieli lokali, na którym zapadają najważniejsze decyzje dotyczące funkcjonowania wspólnoty. O zebraniu zawiadamia zarząd lub zarządca – pismo o zwołaniu zebrania przykład.
Na zebraniu właściciele lokali decydują m.in. o tym co remontować, skąd wziąć pieniądze na remont, jak rozliczać opłaty. Podejmowanie decyzji we wspólnocie, to ciągłe poszukiwanie kompromisu. Często interesy właścicieli lokali różnią się między sobą. Jeden chce remontu, drugi nie ma pieniędzy, trzeci chciałby remontu dachu, a jeszcze inny malowania klatki schodowej. Staramy się wtedy na zebraniu znaleźć rozwiązanie, które pozwoli wykonać remont i zapewnić jego finansowanie. Nieraz zdarza się, że gromadząc pieniądze potrzebne na remont trzeba poczekać nawet kilka lat na jego wykonanie.Najważniejsze decyzje właścicieli lokali (tzw. przekraczające zakres zwykłego zarządu) zapadają większością głosów liczoną wg udziału w nieruchomości wspólnej. Decyzje właścicieli lokali mają formę uchwały. W dokumencie tym wskazuje się podmiot podejmujący decyzję, podstawę prawną, treść oraz wyniki głosowania.
Przykładowe uchwały podejmowane przez wspólnoty zarządzane przez ZGM:
- uchwała w sprawie przyjęcia planu gospodarczego – przykład planu gospodarczego;
- uchwała w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielania absolutorium zarządowi – przykład sprawozdania finansowego;
- uchwała w sprawie sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat niezależnych od właścicieli lokali – plan kont;
Szerzej o prawach i obowiązkach właścicieli lokali, można dowiedzieć się z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zmianami) oraz informacji zawartych na branżowych portalach internetowych:
